Google

Saturday, December 29, 2007

Membeli Produk Properti Sama dengan Membeli Mimpi

Membeli Produk Properti Sama dengan Membeli Mimpi

PENGUSAHA yang sudah lama berkecimpung dalam industri properti, Ciputra, pernah mengatakan menjual produk properti ibarat "menjual mimpi". Ketika pada tahun 1970-an, Ciputra menawarkan ide pembangunan Taman Impian Jaya Ancol di Jakarta banyak kalangan yang meragukan. Demikian juga ketika Ciputra hendak membangun kawasan Pondok Indah, beberapa kalangan memandang sebelah mata dan menganggap ide tersebut tidak lebih dari sekadar mimpi belaka.

AKAN tetapi setelah sekian puluh tahun, Taman Impian Jaya Ancol kini menjadi tujuan utama masyarakat yang akan melakukan rekreasi maupun istirahat. Demikian pula kawasan Pondok Indah Jakarta, sekarang sudah menjadi lingkungan perumahan elite.

Dalam bisnis properti, menjual mimpi bukan sebatas mimpi kosong tetapi bagaimana pihak pengembang (developer) bisa benar-benar mewujudkan mimpi tersebut menjadi kenyataan. Konkretnya, pengembang bukan sekadar membangun rumah dengan bentuk arsitektur rumah-rumah yang artistik, tetapi juga bisa membangun infrastruktur yang lengkap di kawasan perumahan tersebut. Sehingga penghuni tidak sekadar menikmati rumah sebagai tempat istirahat, tetapi sekaligus bisa merasakan kenyamanan lingkungan perumahan yang asri dan menawan.

Dalam suatu kawasan perumahan yang luas biasanya ada lagi lingkungan rumah-rumah eksklusif dengan jumlah rumah yang terbatas atau biasa disebut cluster. Untuk menarik pembeli, biasanya cluster itu diberi nama yang berbau luar negeri sebagai merk dagang. Misalnya, kawasan perumahan Bumi Citra Fajar (BCF) di Sidoarjo, Jawa Timur, memiliki cluster bernama Citra Padova.

Menurut Adri Istambul Gayo, Managing Director Dua Sekawan Grup, perusahaan yang membangun BCF, nama Citra Padova terilhami ketika ia berjalan-jalan ke Italia pada tahun 2002. Rumah-rumah di cluster Citra Padova sampai sekarang masih dibangun, demikian pula infrastruktur di cluster tersebut sampai sekarang belum selesai. Oleh karena itu, belum biasa dirasakan adanya eksklusivitas dari penghuni di lingkungan Citra Padova BCF ini.

Menurut Adri, rumah-rumah di dalam cluster itu dibuat dengan konsep mewah, namun dengan harga terjangkau yakni antara Rp 220 juta sampai Rp 350 juta per unit. Tampaknya dia tak peduli dengan image se- bagian masyarakat Surabaya bahwa lingkar Timur Sidoarjo tempat di mana BCF berada ter- masuk salah satu daerah banjir karena berada di dataran rendah yang sebelumnya merupakan kawasan tambak udang.

>small 2small 0< cluster saat ini sudah menjadi fenomena di hampir semua perumahan baik di lingkungan perumahan untuk segmen masyarakat menengah bawah maupun cluster di kawasan perumahan masyarakat menengah atas.

Di kawasan perumahan Citra Raya (sebelum krisis ekonomi bernama Citra Land) di Kawasan Surabaya Barat, Jawa Timur, juga terdapat rumah- rumah eksklusif yang dibangun dalam sebuah cluster yang khusus diperuntukkan bagi masyarakat berduit dengan harga di atas Rp 1 miliar per unit.

Harga rumah paling murah di Cluster Royal Park Citra Raya sebesar Rp 464 juta (tipe Royal Princess) dengan luas tanah 150 meter persegi, sedangkan luas bangunannya 84 m2. Adapun harga rumah termahal tipe Royal King (LB 231 m2 dan LT 210 m2) dijual Rp 1,019 miliar.

Ada tiga lagi cluster di kawasan Citra Raya Surabaya dengan harga rumah yang sangat tinggi. Yakni cluster Puri Widya Utama, Palm Hill, dan Puri Sentra Raya. Harga rumah di ketiga cluster tersebut semuanya dijual antara Rp 1,2 miliar sampai Rp 1,8 miliar per unit. Menurut Denny Bernardus, Marketing Manager Citra Raya, sejak setahun terakhir ini pihaknya memasarkan rumah untuk golongan masyarakat menengah bawah di kawasan Bukit Palma. Harganya antara Rp 61,6 juta sampai Rp 203 juta per unit.

"Kawasan terbaru ini (Bukit Palma) dibangun sesuai dengan komitmen Pak Ci (Ciputra) selaku pemegang saham untuk dapat menyediakan papan sebanyak mungkin bagi semua lapisan masyarakat," ujar Denny. Sebelum krisis moneter tahun 1997, Citra Land (sekarang Citra Raya) memang lebih membidik segmen masyarakat menengah atas. Namun, setelah Grup Ciputra dihantam badai krisis moneter, fokus usaha kelompok usaha ini berusaha membidik semua lapisan masyarakat.

Oleh karena itu, sekarang Citra Raya berusaha untuk bisa menjual rumah bagi semua golongan masyarakat. Infrastruktur yang sudah, sedang, dan akan dibangun Citra Raya, antara lain lapangan golf 27 hole (120 hektar), sekolah, dan tempat ibadah (150 hektar), dan kawasan rekreasi keluarga (100 hektar). Secara keseluruhan luas areal kawasan Citra Raya sekitar 2.000 hektar.

>small 2small 0< masyarakat Jakarta dan sekitarnya mungkin akan membayangkan Citra Raya Surabaya seperti kawasan perumahan Citra Raya yang terdapat di Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten. Meskipun pemilik dan nama kedua kawasan perumahan tersebut sama, namun konsep dan harga rumah yang ditawarkan di dua lokasi perumahan tersebut sangat berbeda.

Dari segi marketing, sangat boleh jadi image Citra Raya di Surabaya akan terbawa turun jika masyarakat di Jakarta dan sekitarnya memandang produk perumahan Grup Ciputra di Surabaya sama dengan kawasan perumahan Citra Raya di Tangerang.

Duplikasi brand name ini memang bisa meningkatkan nilai suatu produk, tetapi bisa sebaliknya kalau produk yang lebih dulu diperkenalkan kepada konsumen adalah produk untuk segmen menengah bawah. Dalam kondisi seperti sekarang, kepemilikan produk properti bisa dimiliki konsumen dari daerah mana saja di Indonesia.

Oleh karena itu, masyarakat khususnya investor yang tinggal di Jakarta bisa saja membeli rumah atau produk properti lainnya di Surabaya untuk tujuan investasi. Apalagi, misalnya, pertumbuhan kenaikan harga properti di Surabaya lebih menjanjikan ketimbang di Jakarta dan sekitarnya. Sehingga kalau image masyarakat terhadap suatu produk (properti) sudah terbentuk, biasanya agak sulit untuk mengubahnya.

Ketika overlapping dalam penamaan kawasan perumahan Citra Raya ditanyakan kepada Denny Bernardus, dia mengatakan bahwa pihaknya akan membicarakan hal tersebut dengan pihak manajemen. Mungkin saja masyarakat di Surabaya dan sekitarnya akan menilai Citra Raya di daerahnya sebagai kawasan perumahan menengah atas.

>small 2small 0< masyarakat Jakarta dan sekitarnya barangkali akan memandang kawasan perumahan Citra Raya di Tangerang sebagai kawasan perumahan menengah bawah meski sebelum krisis ekonomi kawasan ini sebenarnya juga dirancang sebagai kota bernuansa seni yang diperuntukkan bagi masyarakat menengah atas. Meskipun dari segi konsep mungkin sama, harga tanah di Citra Raya Tangerang dan Citra Raya Surabaya jelas berbeda.

Terlepas dari itu, kata Denny Bernardus, manajemen Citra Raya Surabaya berkeinginan untuk ikut mendidik konsumen sebelum mereka memutuskan untuk membeli rumah. Perusahaan pengembang ini tidak ingin sekadar menjual rumah atau hanya mengejar target penjualan, tetapi juga memikirkan kepuasan konsumen baik terhadap produk rumahnya itu sendiri maupun atas infrastruktur yang ada.

"Bahkan kami juga ingin memberikan informasi yang lengkap tentang prospek kawasan ini (Surabaya Barat). Tidak itu saja, kami juga ingin memberitahukan soal harga rumah/ruko yang wajar dan yang tidak wajar," katanya.

Sebagian masyarakat berduit di Kota Surabaya saat ini memang terkesan bingung dalam menginvestasikan dana mereka terutama setelah suku bunga deposito perbankan terus menurun. Oleh karena itu, sebagian dari mereka ada yang panik ketika membeli produk properti di lokasi yang memiliki prospek baik.

Menurut mantan Ketua DPD Real Estat Indonesia (REI) Jatim Gatut Prasetyo banyak orang di Surabaya yang sepintas terkesan seperti orang biasa, namun mereka memiliki simpanan di bank lebih dari Rp 1 miliar. "Kalau kita melihat dari penampilannya sih, tidak kelihatan seperti orang kaya. Tapi simpanannya di bank banyak sekali," ujar Gatut menceritakan kisah istrinya yang bekerja di bank.

Lain dengan gaya hidup sebagian orang Jakarta, baru menjadi orang kaya sedikit saja, perilakunya adakalanya sudah berlebihan. Padahal, mungkin saja kekayaanya itu hasil dari praktik korupsi atau pinjaman dari bank. Namun, terlepas dari asal- usul kekayaan seseorang, yang jelas di saat suku bunga turun seperti sekarang banyak orang yang kemudian mengalihkan sebagian simpanannya ke sektor properti karena bisa memberikan keuntungan besar dalam jangka panjang.

Dalam bisnis properti, kiat utama yang harus dipegang masyarakat atau investor adalah lokasi. Misalnya, sekarang lokasi yang menjadi incaran sebagian masyarakat Surabaya adalah kawasan Surabaya Barat.

Jika persepsi soal masa depan suatu lokasi sudah terbentuk dalam kepala setiap konsumen atau investor, niscaya kenaikan harga tanah dan rumah di lokasi tersebut tidak bisa dibendung. Pengamat properti Panangian Simanungkalit dalam berbagai kesempatan selalu menyatakan ada tiga hal yang harus dipertimbangkaan masyarakat sebelum membeli properti.

"Pertama, lokasi. Kedua, lokasi. Ketiga, juga lokasi," katanya. Ini bukan lelucon tetapi faktor lokasi memang sangat berperan dalam meningkatkan nilai tambah aset properti. (TJAHJA GUNAWAN)

No comments: